Kollektiver er en usædvanlig bo- og ejerform og derfor kan det være svært at finde svar på juridiske og økonomiske spørgsmål. I denne artikel forklarer vi, hvordan de nye ejendomsskatteregler påvirker kollektiver. (Artiklen er skrevet af amatører og kan ikke erstatte professionel rådgivning.)
Den 1. januar 2024 trådte nye ejendomsskatteregler i kraft, som har betydning for kollektiver.
Den måde, kollektivet er ejet på, bestemmer, hvordan SKAT opfatter kollektivet skatteteknisk – derfor betaler ikke alle kollektiver de samme skatter.
Længere nede finder I en grundig beskrivelse af, hvordan tingene ændrer sig, men vi starter med en kort introduktion for at få klarhed på vigtige begreber.
Hvis ikke I finder svar på jeres spørgsmål i denne artikel, er I velkomne til at kontakte os.
| Boks – ejendomsskat Ordet ejendomsskat bliver brugt om forskellige ting, men typisk omfatter det to forskellige skatter: grundskyld og ejendomsværdiskat. Grundskyld Uanset, hvordan kollektivet er ejet, betaler ejeren/ejerne grundskyld. Grundskyld er tidligere blevet betalt til kommunen, typisk sammen med renovation og rottebekæmpelse. Fremover bliver den betalt til staten. Grundskyld er beregnet på basis af ejendommens grundværdi, dvs. værdien af grunden, uanset hvad der står på den. Ejendomsværdiskat Om man skal betale ejendomsværdiskat afhænger af ejerskabsformen (læs mere i resten af artiklen). Ejendomsværdiskat betaler man (både tidligere og fremover) til staten over sin personlige selvangivelse. Ejendomsværdiskat er beregnet på basis af ejendommens samlede værdi. Ændringer i skatten per 1. januar 2024 Generelt sker det, at de offentlige vurderinger af hhv. grunden og ejendommens værdi stiger markant, fordi vurderingerne ikke er blevet opdateret i mange år. Til gengæld falder satserne (den procent af vurderingen man skal betale i skat) også, og derfor er det ikke sikkert, at ens skat stiger, bare fordi ens vurdering stiger. Et flertal af boligejere vil faktisk opleve, at deres ejendomsskatter falder fra 2023 til 2024. Eventuelle skattestigninger kan i visse tilfælde fastfryses, men her er der nogle særlige udfordringer for kollektiver, som er i sameje eller beskattes som sameje og dermed betaler både grundskyld og ejendomsværdiskat (læs mere nedenfor). Nedenfor finder du en mere grundig gennemgang af ændringerne afhængigt af, hvilke af de to skatter, I var omfattet af i 2023 (du kan skrive til os, hvis du stadig er i tvivl om, hvilke af de to skatter, I var omfattet af i 2023). |
For jer, der i 2023 betalte både grundskyld og ejendomsværdiskat
Har I i 2023 betalt både grundskyld og ejendomsværdiskat, forventer vi, at det som udgangspunkt fortsætter sådan i 2024 og frem. Det kan f.eks. være, at I ejer boligen som sameje eller som “lille andelsforening” (den “lille andelsforening” kaldes også “boligkollektiv” af SKAT, og beskattes ligesom kollektiver i sameje). Grundskylden har været opkrævet af kommunen, mens ejendomsværdiskatten har været opkrævet af staten, over jeres personlige selvangivelser. Fra den 1. januar 2024 ændrer følgende sig:
- grundskylden bliver opkrævet af staten og på samme måde som ejendomsværdiskatten;
- nye vurderinger (hhv. grundværdi og ejendomsværdi) bliver anvendt for at beregne, hvad I skal betale i grundskyld og ejendomsværdiskat;
- satserne for grundskyld og ejendomsværdiskatten falder markant;
- for dem, der får en højere grundskyld eller ejendomsværdiskat, gælder mulighed for en skatterabat og indefrysning.
Da vurderingerne ikke har været opdateret i flere år, vil det for de fleste føre til en markant stigning i vurderingerne. Satserne er dog sænket markant. For de fleste betyder det, at ens grundskyld og ejendomsværdiskat i 2024 falder sammenlignet med 2023. For andre stiger en eller begge af dem. Kender du ikke jeres grundskyld eller ejendomsværdiskat endnu, kan du lære om beregningen i bokserne nedenfor.
Hvis jeres grundskyld eller ejendomsværdiskat stiger, gælder der nogle muligheder for skatterabat og indefrysning af skattestigning. Det er lidt kompliceret, og det kan man læse mere om på vurderingsportalen. Vigtigt for jer i kollektiv er dog, at en ændring i ejerkredsen/andelshaverkredsen (for eksempel i forbindelse med ud- og indflytninger) betragtes som et delvist ejerskift: ved ændringer i ejerkredsen/andelshaverkredsen efter 1. januar 2024 vil rabatten eller indefrysningen så vidt vides fortsætte for den andel af skatten, der betales af de beboere, der er blevet medejere/andelshavere inden 2024, men ikke for den andel af skatten, der betales af nye medejere/andelshavere. Dette kan have negative konsekvenser for jeres økonomi som kollektiv. Vi er opmærksomme på det, og er allerede i kontakt med kollektiver, der forventer udfordringer i denne forbindelse. Har du lyst til at høre mere om de udfordringer, der kan komme, samt de løsninger, der kan være (for eksempel kan det være, at jeres kollektiv med den nuværende eller en alternativ ejerskabsmodel kan blive beskattet på en mere fordelagtig måde fremadrettet), kan du kontakte os. Vi arbejder p.t. på at skabe klarhed for de kollektiver, der er i denne situation, og du må meget gerne være med i den proces.
Det er også vigtigt at bemærke, at grundskyld og ejendomsværdiskat betales i 2024 på basis af foreløbige vurderinger. Når endelige vurderinger kommer, vil man blive modregnet for forskellen mellem, hvad man betalte i 2024, og hvad man skulle have betalt med hensyn til de endelige vurderinger. Det kan altså både gå op eller ned.
| Boks – beregning af grundskyld “Din grundskyld bliver beregnet som en promille (skattesats) af grundens beskatningsgrundlag. Fra 2024 er beskatningsgrundlaget grundværdien i seneste offentlige ejendomsvurdering minus 20 %.” Fra vurderingsportalen Den sidste offentlige ejendomsvurdering er en foreløbig vurdering, som man I finde for eksempel på denne side. Hver kommune har sin egen promille, se for eksempel her. |
| Boks – beregning af ejendomsværdiskat “Din ejendomsværdiskat bliver beregnet som en procentdel (skattesats) af ejendommens beskatningsgrundlag. Fra 2024 er beskatningsgrundlaget ejendomsværdien i seneste offentlige ejendomsvurdering minus 20 %. I 2024 blev skattesatsen på den almindelige ejendomsværdiskat næsten halveret, idet den faldt fra 0,92 til 0,51 %. Før 2024 betalte ejerne af de dyreste huse en højere ejendomsværdiskat af den del af beskatningsgrundlaget, der lå over 3,04 mio. kr. I 2024 steg grænsen (progressionsgrænsen) til 9,2 mio. kr. Desuden blev taksten for ejendomsværdiskatten over progressionsgrænsen mere end halveret, nemlig fra 3 til 1,4 %.” Fra vurderingsportalen Den sidste offentlige ejendomsvurdering er en foreløbig vurdering, som man kan I finde for eksempel på denne side. |
For jer, der i 2023 kun betalte grundskyld
Hvis I i 2023 kun blev bedt om at betale grundskyld, og ikke ejendomsværdiskat, forventer vi, at det som udgangspunkt fortsætter sådan i 2024 og frem. Det kan f.eks. være, at I ejer boligen som andelsboligforening (uden nødvendigvis at være omfattet af andelsboligloven) eller en anden type forening, og er ikke omfattet af SKATs særlig beskatning af “boligkollektiver”, det vil sige, foreningen er beskattet som et selvstændigt skattesubjekt. Dette gælder typisk (men hverken udelukkende eller nødvendigvis) kollektiver, hvor andelsprisen for beboerne ikke er koblet sammen med boligens værdi eller afdrag på lån.
For jer gælder følgende fra 2024:
- grundskylden bliver stadig opkrævet hos foreningen, men man betaler ikke på samme måde (normalt har I allerede fået information i jeres forenings e-boks angående opkrævningen for 2024 og betalingsmuligheder);
- nye vurderinger bliver anvendt for at beregne, hvad I skal betale i grundskyld
- satserne for grundskyld falder markant (det vil for de fleste betyde, at grundskylden falder, selv hvis vurderingen stiger);
- en eventuel stigning i grundskylden bliver indfaset gradvist og uden forbindelse med ind- og udflytninger.
Det noteres til gengæld, at beboerne i sådanne kollektiver er så vidt vides ikke berettiget til skattefradrag for fælles renteudgifter f.eks. i forbindelse med et realkreditlån. Dette gælder både før og efter 1. januar 2024.
Det er også vigtigt at bemærke, at grundskylden betales i 2024 på basis af foreløbige vurderinger. Når endelige vurderinger kommer, vil man blive modregnet for forskellen mellem, hvad man betalte i 2024, og hvad man skulle have betalt med hensyn til de endelige vurderinger. Det kan altså både gå op eller ned.
